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价格洼地“地产股”  

2015-06-18 09:04:11|  分类: 题材概念 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市复苏逻辑切换至财富效应,投资者占比高的城市带动楼市躁动


5 月全国商品房销售额、销售面积分别为 6670 亿元、9611 万平方米,分别同比上涨 24.3%和 15.0%,增速较 4 月的+13.3%/+7.0%继续好转,对标去年同期第一批城市开始限购放松,当前楼市销售回暖力度较大,环比提升 16.7%已经达到接近 2009 年和 2012 年同期水平。


按照以前的分析框架,也即购房者、开发商、银行三者的之间的关系,在假设购房者购买力不变的情况,降息周期带来银行降价(利率打折),最终使得开发商不必降价,这一阶段已经走完,接下来进入第二阶段,而当前这次也是特殊的一次,也就是购买力发生变化下的楼市周期。我们判断,由于股市财富效应,以投资者占比高的城市楼市将率先复苏,趋势性叠加银行的低利率,房地产重新成为投资工具。


持续宽松货币政策下,行业资金面延续弱改善。1-5 月房企到位资金4.60 万亿,同比下降1.6%,较前4 个月收窄0.9 个百分点。受成交持续回暖影响,定金及预收款同比下降4.2%,降幅较前4 个月收窄2 个百分点。宽松货币政策下,个人按揭贷款同比增速亦由前4 个月的2.1%上升至4.4%。但受到居民个人资产重新配置影响,房产投资价值受到新兴投资渠道的冲击,我们判断未杢房地产行业的资金面仍将维持弱势,结构性的机会在于房企融资成本下行,龙头房企有望进一步降低目前高企的净负债率追求更加稳健的财务结构。


投资建议:政策累积将带动基本面持续复苏,地产板块具有基本面和政策面双重支撑,且地产板块年初至今涨幅靠后,相对估值仍处低位,战略配置价值明显。个股方面,仍遵循国企改革和转型两条主线,持续关注转型标的国兴、深国商、金科,国企改革标的鲁商置业、空港股份、深振业、天健集团。同时建议关注业务模式独特、高杠杆业绩弹性大的公司华夏幸福、世联行、泰禾集团。

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